入居付けの苦労②

こんにちは!4WD大家です。

前回は満室になるために実施した内容の前半を紹介し、今回はその後半です。

おさらいのため、以下が実際に実践した内容です。(順不同)

1. ネット無料化
2. ガス料金の値下げ
3. 管理会社への訪問
4. 自分でマイソクを作成
5. 入居キャンペーンのチラシを作成
6. 仲介業者を一件ずつ訪問し、自分で営業活動
7. マンションのホームページを作成
8. 写真や動画を準備
9. 広告費を上乗せ(条件を若干変更)
10. 空室の掃除を徹底
11. 少しでも気になる箇所はリフォーム
12. 管理会社の方々と一緒に飲みに行く(営業マン含め)
13. 家賃を下げる(最終手段)

これ以外にも細かい事は色々と実施しましたが、大まかにはこれくらいです。

前回では6番までご紹介したので、7番から1つずつ見てみましょう。

 

ホームページの作成

簡単なホームページを作成してみましたが、正直、日々の訪問数はかなり少なめです。しかし、現地に内見に行けない入居希望者にはとても効果的でした。実際に、他の地域から転勤される方が、このホームページを営業マンから教えてもらい、ホームーページだけ確認した後に決めて頂いたケースもありました。

具体的に掲載している内容は、マイソクに掲載している基本情報の他に、現在の空き部屋、外観や部屋の写真、動画、周辺情報(スーパーやコンビニ、学校等)、管理会社の情報とベーシックなものばかりです。

ホームページは、一度作成してしまえば頻繁に更新する必要が無いため、また今後も使えます。私が頻繁に更新していたのは、現在の空き部屋情報のみでした。さらに、紹介してくれる営業マンの立場からしても、ホームページがあると、電話やネットで問合せがあった際、リンクを送るだけで済むので、非常に楽です。
以前に訪問した別の仲介業者さんからも、ホームページの空室情報を見て問合せを頂いた事も何度かありました。

現在はホームページを格好良く、簡単に作成するツールが沢山ありますので、是非試してみるのも良いかと思います。

写真や動画の準備

写真は是非自分で準備する事をお勧めします。なぜなら一番アピールしたい写真を撮ることを出来るのは大家の自分だからです。
私は写真に関してはド素人ですが、気をつけている事は明るさと、縦と横の線を写真のフレームに対してなるべく平行になるように撮影しています。暗い写真では、良い印象を与える事ができませんね。(他の物件で良く見かけますが。。。)
ちなみに、仲介業者さんはとても忙しいので、管理会社に鍵を取りに行き、部屋の写真を撮影して、鍵を戻して、画像ファイルをカメラから移動して...なんて作業は一軒一軒できませんし、やりません。いざ大家が営業にまわっても、提供できる写真が無いと積極的に紹介してくれる可能性が低くなります。私の場合は作成したホームページに一括でダウンロード出来るようにリンクを貼り、メールでお知らせをしました。
また、動画はもし可能であれば作成した方がベターです。写真だけではどうしてもイメージが分からない場合もあるからです。私はIPHONEで撮影したものをYoutubeに載せて自分のホームページに掲載しました。

広告費

広告費は地域によって変わるので一概には言えませんが、やはり広告費をケチっていては営業マンもやる気が出ません。広告費を出しすぎなのも問題ですが、管理会社や仲介業者に相場を聞き、相談しながら決めたら良いかと思います。これは人により意見が違いますが、私は空室で放置するより、広告費を上乗せしてでも埋めるべきだと考えます。

掃除の徹底

これは当たり前ですね。汚い部屋、廊下、階段を見て入居したいと思う方がいるのか考えればわかりますね。退去後にクリーニングされていても、時間が経つと部屋には埃が溜まります。また、掃除をする事により自分の物件の細かい部分がよく見えるので、そこから改善点が見える事もあります。是非掃除は自分で取り組みましょう。経験上、RCの一階部分は湿気が溜まりやすく、しばらく換気をしていないとかび臭くなる事もあるため、換気も定期的に行うのが良いです。遠方の物件で難しい場合は管理会社や営業マンに、せめて内見前は換気をしてもらうのがベターです。

気になる箇所のリフォーム

女性目線でリフォームをする事が非常に重要だと大家の先輩もよく言いますし、経験的にも良かった事が多いです。
例えばクッションフロアの汚れがあったのですが、男の私はあまり気にしていませんでした。しかし妻が掃除した時にすごく気にしていたので全て張り替える事にしました。多少のコストはかかりましたが、この部屋はその後すぐに入居が決まったので、女性の意見をちゃんと(普段から!?)聞く事は大事だと実感しました。。
気になる所を全てリフォームしていたら出費だけがかさんで、回収に時間がかかってしまうので、バランスはよく考えて実行する必要があります。ただ、最低でも清潔感がある事は必須ですし、女性目線で低コストでも出来る事は沢山あるはずなので、色々な知恵を出す事は私も今後もっと取り組むべきだと実感しました。

管理会社との会食

これも大家さんによって意見が変わりますが、私は個人的にお酒が好きなので(笑)、営業マンや管理部門の担当者達と飲みに行きます。それにより、良い関係が築けていると思います。(きっとそうだと信じます。。)
他愛の無い雑談から真面目な未来の賃貸の動向の議論まで、お互い気軽に力を抜いて話す事ができます。また営業マンの本音も聞けますし、大家としての熱意や希望も率直に話す事ができます。その後、電話で話した時も、以前より距離がぐっと近づいたと感じましたし、一人の営業マンが本当に一生懸命入居付けをしてくれて、本当に助かりました。感謝の気持ちでいっぱいです。

家賃の見直し

正直言うと、今まで紹介してきた方法の中で、どれが最も効果があったかは、よくわかりません。しかし、最終手段である、家賃を下げた事は一番効果が大きかったです。でも一番やりたくなかった手法です。売りに出した場合、物件の価値を下げますし、売らなくても収入が減ります。。

時期的な問題もありましたが、次の退去から元の家賃水準に戻る様に、今管理会社と作戦を練っています。これが上手く行けば良いですが、結果が出たらまた別の機会で報告します。

 

2回に渡り、私が実際に実施した空室対策の内容をご紹介しました。
物件によっても出来る事は変わると思いますが、少しでもご参考になればとても嬉しいです。

私ももっと勉強してどんどん実践していきます。
今後も失敗談も含め、体験した事を紹介していきます。

それではまた!