水道料金込みの利回りにダマされるな!!

水道料金一括支払いとは

タイトルから、かなりクエスチョンマークが頭をよぎっている人も多いかと思います。

都心の物件だとあまり見かけないのですが、地方にいくと、電気、ガスは各住戸の利用状況に合わせた請求が各々にいくので、水道料金についてはオーナーが一括して負担しているケースがあります。

この場合、家賃、共益費にプラスして、水道料金を一律で徴収している場合が多いかと思います。

物件資料をみていると、だいたい、1戸あたり、2,000円~3,000円ぐらいの金額の水道料のレントロールをよくみかけます。

ここに利回りを見せかけ上、高くみせる罠が眠っております。

この家賃、共益費とプラスで水道料金も徴収しているので、家賃収入としては、水道代も込みとしてレントロールに記載されており、そこから物件金額を割って表面利回りを算出しているケースがあるのです。

もちろん、オーナーが一括して全住戸分の水道料金を支払っているので、実質上はプラス/マイナス0円のケースがほとんどです。

にも関わらず、水道料金も年間収入に含んで表面利回りに反映してしまっているケースが見見かけられます。

利回りをアップしているケース

例えば、

年間家賃収入:1,000万

物件金額:10,000万円

表面利回り:10%

総戸数:25戸

があったとします。

この物件では、水道料金を入居者から一律で月額2,000円の徴収しているとして、

これを家賃年収に含めるとすると 2,000円×25戸×12ヶ月=60万円となり、

家賃年収が1,060万に膨れあがります、

これを同じ表面利回り10%で売却価格に反映させると、

なんと、

10,600万円の物件に化けることになります。

600万円も差分が発生しています。

物件によっては、水道料金は利回りには反映していませんと書いてあったりと親切な場合はもありますが、利回りに含めてしまっているケースも多く見受けられます。

物件資料をみていて、レントロールに水道料金の欄があったら、要注意ですね!