最初に考える投資手法

こんにちは。4WD大家です。

特に、初めて物件を購入する際、何を基準に、また何を購入すれば良いのでしょう。

これは誰もが悩む事だと思います。

不動産投資にも色々な投資手法があります。
一戸建、区分マンション、木造アパート、鉄骨造、RC物件、等々ありますね。

どの手法が絶対的に良というのは、実はありません。
なぜなら、それぞれの投資手法で実践し、成功されている方が多いため、ほとんどの投資手法はかなり研究されています。

また、組み合わせによって、より多くの方法論が存在する事になります。
例えば木造アパートでも、新築木造アパート、中古木造アパート、耐用年数超の古築木造アパート、木造アパートでのシェハウス化、等々、これ以外にも沢山あり、それぞれのノウハウと手法が違います。

手法も大事ですが、実はもっと大事なのは、何を基準にして買うかです。

まず、始めのうちはキャピタルゲイン(買値と売値の差)で儲ける事よりも、インカムゲイン(月々の家賃収入)で儲ける事を重視するべきです。
物件の価格は利回りで決まるので、インカムゲインが出ているということは、それだけ高値で売れるので、持っていても良いし、売っても良いという状況が作れます。
売らなくてはいけない状況(資金のショート)にならない様、購入する事がまず第一です。

インカムゲインを出すと言うことは、キャッシュフローをより多く出す必要があるという事です。また、最初に購入する際はここにこだわって購入しなくてはいけません。

なぜなら投資の初期段階はキャッシュが少ない場合が多いからです。
ただし、キャッシュが潤沢にある場合はこの限りではありませんが。
キャッシュが少しでも多く残る物件を購入し、キャッシュが溜まってから次の段階に進むのが順当な投資の手順です。

 

その視点も考慮して、代表的な投資手法を見てみましょう。

 

地方の古築戸建て物件

私も初めての投資物件は古築戸建てを購入しました。
地方ではかなり安く手に入る事も可能なので(土地所有権付きで数百万円)、初めてでも金額的にハードルが低いです。
数百万円の戸建てでは、現金で購入される方が多く、融資審査のプロセスが無いので、スピード勝負です。
戸建ての入居者はファミリー層が多く、一度住んでもらえば長く住んでもらえる可能性が高いですし、地方なので、税金(固都税)が安いです。ちなみに地方のRC一棟を購入した時、税金の高さに驚愕しました…

そもそも戸建て賃貸の供給は少なく、需要は一定数あるため、入居付が比較的楽です。

短所としては、基本中古物件なので、一戸の退去があると入居率0%になります。
また、大きな修繕(退去後の修繕含め)があると家賃数カ月分ぶっ飛びます。
修繕を自力でできるDIY大家さんは修繕費をかなり抑えられ、より多くのキャッシュフローを出す事ができます。
しかし、現金で購入する場合、投入した現金を回収する時間がかかるため、長期的に時間をかけて投資をしたい人に向いていると思います。

 

新築区分ワンルームマンション

区分のワンルームマンションは少額から取り組め、融資も比較的出やすいので、区分から始められる方が多いです。

減価償却を多く計上出来て、退去後の修繕もあまりコストがかからないのですが、個人的にはお勧めしません。
なぜなら、多くの人が思った程儲かっていない現状があります。

以前営業マンに、月々数千円の持ち出しで、生命保険に入ったと考えれば良いと言われましたが、つまり最初から赤字なので、キャッシュフローなんて返済が終わるまで出るわけがないと言っているのと同じです。

こういった区分マンションの立地は、比較的好立地にある事が多いですが、利回りが非常に低く売り出されています。固都税や、修繕積立費、管理費、銀行返済もあるのに、4%、5%前後の利回りでキャッシュフローは出るわけがないですね。

逆に高利回りの区分でキャッシュが残るものなら検討しても良いですが、ほとんど無いのが現状です。
また積算も出にくいため、投資の拡大の足かせになる可能性が大きいです。

 

新築木造アパート物件

新築は基本、設備の故障も少なく、新築プレミアムで相場よりも高い家賃で募集でき、入居付も比較的楽に出来ます。
ただ、土地ありきでデベロッパーが新築を作っている背景もあり、立地があまり良くない物件も多数存在します。

新築木造アパートといっても、デベロッパーから出来上がったものを購入する方法と、安い土地を自ら仕入れて建築会社を選定し、一棟を建てる方法があります。
デベロッパーから買うのは手っ取り早いですが、業者の利益が乗っかるため、利回りが下がります。
自力で建設する方法はスキルと手間が必要ですが、利回りが上がり、キャッシュフローも多く出ます。
その分、物件を高く売ることも可能なので出口戦略が立てやすいです。

初めての投資を自力で実行するのはハードルが高く簡単では無いです。
デベロッパーから購入するケースでもキャッシュフローが出る物件も多くあるため、検討する価値はあります。

私も現在新築を検討している状況ですので、またの機会に報告いたします。

 

地方RC物件

RC物件は鉄筋コンクリートの建物で、断熱性、防音性に優れており、耐久性が強く、耐用年数も47年と長いのが特徴です。
その分他の投資手法より銀行融資の期間が長く、銀行は資産性(積算)を高く評価してくれます。
投資の拡大をしたい場合、資産性の低い耐用年22年超えの木造の古築アパートを持っているよりも、取り組みやすいのも特徴です。
規模が大きいため、そもそもの価格も高いですし、修繕費や維持費も高く、税金も高いです。
ただ、節税効果も高いです。

大都市のRC物件は、利回りが相当低く取引されていますが、地方に行けばキャッシュフローが出る利回りで取引されている物件も多く存在します。
地方というリスクはありますが、ちゃんと需要がある地域であれば大変魅力的な投資です。

 

どの投資手法が正しいという、絶対的なものは存在しませんが、キャッシュフローがより多くでる事さえクリアしていれば、どの手法でも良い様に思います。
結局自分がどれを信じて投資するかのみになります。。
キャッシュフローを出すために多くの先輩大家さん達は常日頃から情報を仕入れ、勉強しています。
この他にも多くの投資手法が存在しますが、周りに成功している友人や知人、コンサルの方がいれば是非教えてもらう事をお勧めします。