入居付けの苦労①

こんにちは。4WD大家です。

所有するマンションの1つが最近満室になり、やっと少しは安心して寝る事ができます。。

実はこのマンション、地方にある物件で(2LDK ×16部屋)、今年に入って2月〜3月に退去が相次ぎ、4月の時点で一気に8部屋の空室(半空)になってしまったのです(泣)

これを管理会社から聞いた時はショックが大きく、相当焦っていました。。

それまでも、今までになかったネット無料化(最近は当たり前になってきましたね)や、募集条件の見直しや、リフォーム等色々と実施していましたが、2月〜3月の繁忙期にうまく入居付けができませんでした。

こんな時は先輩大家さんに色々と直接相談したり、賃貸経営の書籍をポチりまくり、勉強しながら出来る事はなるべく全て実践しました。

その内容を2回に渡りご紹介したいと思います。

以下に実際に実践した内容です。(順不同)

1. ネット無料化
2. ガス料金の値下げ
3. 管理会社への訪問
4. 自分でマイソクを作成
5. 入居キャンペーンのチラシを作成
6. 仲介業者を一件ずつ訪問し、自分で営業活動
7. マンションのホームページを作成
8. 写真や動画を準備
9. 広告費を上乗せ(条件を若干変更)
10. 空室の掃除を徹底
11. 少しでも気になる箇所はリフォーム
12. 管理会社の方々と一緒に飲みに行く(営業マン含め)
13. 家賃を下げる(最終手段)
14. これ以外にも細かい事は色々と実施しましたが、大まかにはこれくらいです。

 

ネット無料化

都市部では多くの物件がインターネットの無料を実施していますね。
プラスで月々のコストがかかりますが、まだこの物件がある周辺で導入している物件は多くはなかったため、差別化のために実施しました。
現地のケーブルテレビ業者に初期費用を負担して頂いたため、導入コストはかなり削減できたと思います。新しい入居者さんももちろんですが、既存の入居者さんにも喜んで頂けました。
たまたまですが、地方のケーブルテレビチャンネルで物件のご紹介もして頂けた事もありがたかったです。

ガス料金の値下げ交渉

物件がプロパンガスであり、料金ももう少し交渉できると思い、現地のガス業者20社程に見積り依頼を書類で送付しました。
それぞれ色々と渉をしましたが、結局既存のガス業者が大幅な値下げを実施してくれる事になりました。
プロパンガスは都市ガスに比べて高いという事で、申込を敬遠する方も多いと聞いていたため、これは実施して良かったと思います。中には、大家に多くの紹介料を払おうとする業者もありましたが、紹介料よりも入居後の満足度を維持するために、ガス料金自体をより下げる事をお願いしました。

管理会社への訪問

この物件は地方にあり、訪問するにも飛行機で行く必要があるため気軽に毎週訪問はできませんでしたが、電話で頻繁に近況を聞き、何が問題なのかをよく考える事は非常に重要でした。訪問した際は、営業マンも含め何が必要でこれからお互いに何をするべきか、またどう進めて行くのかを話し合いました。
これは非常に重要で、多くの物件を扱っている管理会社の営業マンは大家さんの顔を知らない事がほとんどです。ここで顔を覚えてもらい、熱意を持って対応する事で、営業マンもきっと頑張ってくれます。

マイソクの作成

マイソクはそれぞれの不動産会社さんが独自に作成されている事が多いですが、自分の物件のアピールポイントを一番知っているのは大家である自分です。写真も自分で良いものが選べます。
なるべく分かりやすく、見た人がすぐアピールポイントが分かる様に作成し、管理会社や仲介業者さんに配布しました。これは非常に好評でしたし、大家としての熱意も伝わるので、お勧めです。

入居キャンペーン

築十年以上経っている物件の設備というのは、やはり最新のものに比べると古臭いものが多いです。これを全て交換したり、導入するとコストがかかりすぎるため、いくつかの選択肢を準備してあげ、その中から入居者さんが自ら選べるようにしました。
内容は少しずつ反応によって変えましたが、具体的には、ウォッシュレットや照明器具、インターフォンの取替、ガスコンロ設置、シャワー水栓への交換等の選択肢を準備しました。キャンペーンとして出す事により魅力を上げ、内見の数が増え、それにより申込が増えるという狙いで実施しました。また、これを実施すると、この地域でここに入居する人は何を求めているのか自分で分かるようになったので非常に勉強になりました。

自分で営業活動

マイソクとキャンペーンのチラシを持って、事前に準備した仲介業者リストを一つずつ飛び込み訪問し、営業にまわりました。そこで名刺交換するので、その後、毎週空き情報を連絡し、一度会っただけで終わらないように心がけました。これだけでも、かなり担当者さんの印象が変わると思います。
これは、かなり面倒くさいですが、効果があると思います。なぜなら訪問した仲介業者さんからの申込がその後実際にあったからです。飛び込みで営業に行っても、すべての業者さんで非常に丁寧に対応してもらましたし、もし自分でやってみようと思う人で不安があれば心配ないです。
また、現地の仲介業者さんとの会話の中で、この地域で入居者が求めるものや、他にも自分に出来る沢山の事を色々と発見する事ができました。

飛行機で行く必要がある場所で、気軽に毎週末行くことができないため、なるべく計画を入念に立てて現地出来ることを沢山こなしました。限られた現地の時間を有効に使うことも非常に重要ですね。

 

続きはまた次の回で紹介します!